【微博论坛】房产交易中8种情况法院无法判断违约方过户

房屋买卖合同签订后，原则上一方不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，但另一方坚持继续履行履行合同。 合同，但合同另有约定的，如解除保证金等，或者合同法第一百一十条规定的情形除外。 超出该原则，即使违约方违约，守约方也不能上诉法院判令违约方继续履行合同，履行转让义务。

1. 守约方签订认购书或者其他预售房地产买卖合同的，无权强制违约方进行合同登记和转让。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》（2012年7月1日起施行）第二条规定：买卖合同约定在一定期限内订立的，今后，一方不履行订立买卖合同的义务，另一方请求其承担违约责任或者请求解除预合同并要求赔偿损失的，人民法院应当支持一下。” 卖方违约，签订预订合同后拒绝办理过户登记手续的比特币买卖法院判决，买方有权要求卖方承担违约责任或要求解除预订合同，根据预订合同要求承担损害赔偿责任，但基于预订合同的性质，要求继续履行预订合同的索赔一般不予支持。

按照传统民法理论，当事人订立的合同可分为先合同和合同。 预约合同通常使用认购合同、意向合同等合同名称，其目的是为当事人筹划未来签订具体合同的相关事项，约定日后订立本合同； 本合同是对双方具体权利义务的明确约定。 合同是预约合同还是约定合同，成为判断合同能否继续履行的关键。 判断的关键在于：一是合同是否明确约定了买卖双方、房屋基本情况、房屋总价、支付方式、支付时间等房地产交易的交易条件。付款方式、交货条件和日期、产权证件的办理。 约定或约定不明确的，该合同无疑为先行合同； 其次，还要看当事人的意思表示，未来当事人是否有意重新订立合同，最终明确双方当事人之间某种法律关系的具体内容。 不应仅根据双方单独签订的协议，而应综合审查相关协议的内容、双方为达成交易而进行的后续谈判及相关履行情况等事实，以查明真实含义当事人，并据此准确界定当事人之间法律关系的性质。 这是最高人民法院公示案件的观点。 详见：成都讯捷通信链有限公司诉四川蜀都实业有限公司字第90号《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期（总第. 218)]。 也就是说，即使合同中明确约定了房屋买卖的具体内容，但当事人表达了未来进一步协商订立新合同的意向，这仍属于先行合同。

此外，在常见的二手房买卖过程中，买卖双方通常通过中介公司达成买卖协议，签订《房屋买卖意向协议》，约定签订正式的《房屋买卖合同》 （在线签名）自签署意向协议之日起数日内。 ). 鉴于这种情况，祁景智律师倾向于认为，买卖双方通过中介公司签订的《房屋买卖意向协议》为正本协议，正式的《房屋买卖合同》只是标准合同办理过户登记手续备案登记。 双方权利义务的重新确认，不属于双方拟订立的新合同，也不属于委托合同。 从生效判决的案例来看，这通常是在实践中确定的。

2、房屋买卖存在“限购”、“限贷”无法继续履行的，法院不能作出强制过户判决。

广东省高级人民法院在2012年省民事审判工作会议纪要中也明确规定，商品房买卖合同存在“限购”、“限贷”等问题。 购买人属于限购、限贷范围的，人民法院应当查明限购、限贷政策是否不能办理房屋权属变更登记，或者商品房担保贷款合同不能订立商品房买卖合同不能继续履行。 当事人请求解除合同的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。” 《若干问题》第二十三条规定，“因非双方原因”不能订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，卖方应将收到的购房本金及其利息或定金退还给买方，即在买方无过错及其他违约行为的情况下，因购买而导致合同不能继续履行的限制和贷款限制，买方可以主张解除合同，要求退还已支付的房款和de 无需承担相应的责任。 责任。

3.夫妻一方擅自处分房产买卖合同，在房产过户前被买受人知悉或者共有人不同意买卖的，房产买卖合同有效，但法院不能判断继续履行转让义务。

出卖人出售登记在其名下的共有房屋，不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，买卖合同有效的，买受人请求履行房屋买卖合同，与其他共有人不同意出售合租房屋，并表示不协助办理房屋过户登记手续

一审法院认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某依据认为李某是涉案1802房屋国有土地使用权证和房屋产权证的登记权利人。案件中，他签署了《房屋买卖合同》。 李某的配偶陈某也出具了同意出售的证明，因此认为李某对涉案1802房屋享有处置权，本人对此没有过错； 经查，刘某购买的1802房屋在签约时，周边同类型房屋销售价格相同，略高于周边同类型房屋销售价格。领域。 因此，刘、李之间不存在串通损害陈某利益的情况。 据此，李某作为房屋登记权利人与刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某具有善意，合同约定的对价合理，李某与刘某签订《房屋买卖合同》。刘。 刘某的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 至于刘某要求李某、陈某继续履行合同，经查明，李某在出售涉案1802房屋时，伪造了陈某的签字。 同意出售涉案1802房屋，根据《物权法》第九十七条“处分共有的房地产或者动产，对共有的房地产或者动产进行重大修缮的，应当经占股份三分之二以上的共有人同意或全体共有人同意，除非共有人之间另有约定”，如陈是1802的共有人涉案房屋，若想继续履行《房屋买卖合同》，实现共有房屋的不动产产权变更，必须征得房屋共有人陈某的同意得到。 鉴于陈某明确表示不同意出售涉案1802房屋，刘某主张继续履行合同不符合上述物权法规定的条件，不予支持。 对于合同有效不能履行时刘某的权益保障问题，刘某可以变更诉讼请求，请求解除合同，并要求房屋出卖人李某承担违约责任。 对此，法院已向刘某明确说明，其在可以变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持原诉讼请求，拒绝变更诉讼请求。 因此，在本案中，刘某要求李某、陈某继续履行涉案《房屋买卖合同》，协助办理房屋产权。 驳回变更登记的请求。 据此，一审法院裁定驳回刘某的诉讼请求。

4.贷款审批未通过，买方无力支付除贷款外剩余房款的，法院不予判决买方继续履行合同。

即使买卖双方在房屋买卖合同中约定购房者通过银行按揭贷款支付剩余的货款，如果购房者在购房前未通过贷款审批/贷款承诺/贷款合同未签订判决书，根据《中华人民共和国合同法》第41条，《中华人民共和国商业银行法》规定，任何单位和个人不得强制商业银行发放贷款。 合同。 只有当原告一次性支付了剩余的货款时，法院才能据此作出判决，确保原告主张继续履行的继续履行判决具有确定性和可执行性。 判决书【深圳市中级人民法院，（2015）深中法方终字第1737号】。 因此，如果购房人的贷款审批未通过/贷款承诺书/贷款合同未签订，购房人无力支付贷款以外剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行。房屋买卖合同。

5、《民法典》施行前已经办理抵押登记的房地产，在抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转让登记。

关于抵押物的转让，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物，但不得转让。受让人代为清偿债务，抵押权除外”。

在理论上和实践中，注销既有抵押登记是出卖人在房屋买卖合同中的基本义务，也是房屋过户登记的前提条件。 但是，注销房产抵押登记的主动权在出卖人。 一旦出卖人违约，未注销抵押登记，已办理抵押登记的房屋不能办理过户登记手续，人民法院也不能强制过户。 例如：关伟跃、刘霞与郑州鑫达实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决【郑州市中级人民法院，（2017）渝01民终5130】、王静、牡丹江世豪牡丹江市房地产开发有限公司、安装工程有限公司尹春霞、李红梅、王腊梅、符琳琳、牡丹江市郊区农村信用社合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【黑龙江省高等学校】人民法院，（2015）黑民终字第52号]。 但如果原告有能力清偿涉案抵押债务，解除抵押权，则不动产转移登记继续履行的障碍消除，合同继续履行将得到支持。 例如：唐方等。 判决书【上海市第一中级人民法院（2013）沪一终民二（民）终字第2254号】周汝玲、卢赞华与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【深圳市中级人民法院】法院，（2015）深中发方终字第1737号]。

6、《民法典》施行后，办理抵押登记时约定禁止转让不动产的，非经受让人、抵押人（转让人）和当事人共同申请比特币买卖法院判决，法院不得判决转让登记。抵押权人。

《自然资源部关于做好房地产抵押权登记工作的通知》自然资发〔2021〕54号 3.保证抵押房地产合法转让。 当事人申请房地产抵押首次登记或者抵押通知登记的，房地产登记机构应当在“是否有约定禁止或者限制转让”一栏记载抵押房地产转让的约定。根据申请在不动产登记簿上登记抵押不动产转让”。 有约定的填写“是”，在抵押期内依法转让的，由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同办理转让登记； 没有约定的填“否”，在抵押期内依法转让的，由受让人和抵押人（转让人）共同申请转让登记。 协议条件发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

7、房屋依法被查封的，法院不予判决过户登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关、行政机关依照有关规定裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。法律不得转让。 《房屋登记办法》第二十二条规定，房屋依法被查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构不予登记。

房屋依法被查封后，无法办理房屋过户登记手续，法院不会判决继续履行合同强制过户。

8.如果法院仅判决继续履行合同而没有具体义务，则存在履行内容不明确无法执行的风险。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）十一． 处理继续履行合同的请求：

当事人请求继续履行房屋买卖合同，但在诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人说明，要求当事人变更诉讼请求载明具体履行内容，如如支付货款、交付房屋、办理房屋过户登记等，当事人坚持不变更合同的，可以根据当事人的要求作出相应的判断，并告知当事人演出中如发生新的纠纷，可就具体演出内容另行提起诉讼。